Nova sistemática do IBS e da CBS exige análise da origem do imóvel, dos créditos tributários e da forma como o patrimônio é utilizado por sócios e familiares.
A reforma tributária deverá modificar a forma como empresas, contadores e proprietários avaliam os imóveis mantidos em holdings patrimoniais. Em determinadas situações, a cessão gratuita de uma residência, casa de praia, imóvel rural ou outro bem aos sócios e familiares poderá gerar incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). As novas regras estão previstas na Lei Complementar nº 214/2025, responsável pela instituição dos dois tributos.
A tributação, entretanto, não deverá ocorrer de maneira automática em todos os casos. A análise dependerá das características da operação, especialmente da forma como o imóvel entrou no patrimônio da empresa, da existência de créditos de IBS e CBS e da finalidade atribuída ao bem.
Cessão gratuita não será tributada em todas as situações
Um dos principais fatores para determinar a possível incidência dos novos tributos será verificar se a holding aproveitou créditos de IBS e CBS no momento da aquisição do imóvel. Esse histórico poderá diferenciar operações aparentemente semelhantes e exigir uma análise individualizada de cada patrimônio.
Em linhas gerais, imóveis integralizados ao capital social da empresa sem geração de créditos tributários tendem a não sofrer incidência do IBS e da CBS apenas por serem utilizados gratuitamente por um sócio. Nesse caso, o proprietário transferiu o imóvel para a composição do capital da holding, sem uma aquisição tributada que produzisse créditos posteriormente aproveitados pela empresa.
A situação poderá ser diferente quando o imóvel tiver sido comprado pela holding em uma operação tributada e a empresa tiver aproveitado créditos de IBS e CBS. Caso esse bem seja posteriormente cedido sem cobrança a uma pessoa relacionada, como sócio ou familiar, a operação poderá ser enquadrada em uma hipótese de tributação.
Dessa forma, o simples fato de o imóvel estar registrado em nome de uma holding não é suficiente para concluir se haverá ou não cobrança. A origem do bem, a documentação da aquisição e o tratamento contábil e tributário adotado pela empresa precisarão ser considerados em conjunto.
IRPJ e CSLL também podem ser afetados
Os possíveis impactos não estão limitados ao IBS e à CBS. Dependendo do regime tributário da holding, da escrituração contábil e da forma como o imóvel é utilizado, a cessão gratuita também poderá produzir reflexos no Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e na Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
A avaliação deverá observar se existe ou não remuneração pelo uso do imóvel, qual é a finalidade atribuída ao bem, como a operação foi registrada contabilmente e qual regime de tributação é adotado pela empresa. Esses elementos podem influenciar tanto o enquadramento da operação quanto a apuração de eventuais obrigações fiscais.
Imóveis de uso pessoal exigem maior cautela
Residências, casas de praia e casas de campo destinadas exclusivamente ao uso pessoal dos sócios já exigiam cuidados quando inseridas em holdings patrimoniais. Com a implantação do IBS e da CBS, esse tipo de estrutura deverá receber atenção ainda maior, principalmente quando não houver exploração econômica formal do imóvel.
Especialistas recomendam que os bens mantidos pela holding estejam coerentes com o objeto social da empresa. Imóveis utilizados em atividades como locação, arrendamento, alienação ou outra forma de exploração econômica apresentam uma finalidade empresarial mais claramente definida, reduzindo a possibilidade de questionamentos relacionados ao uso pessoal do patrimônio.
Para diminuir riscos, contratos, atas, registros contábeis e demais documentos devem representar corretamente a operação realizada. A simples existência de uma holding não elimina a necessidade de justificar a finalidade dos bens e demonstrar como eles são utilizados pelos sócios ou por terceiros.
Cadastro Imobiliário Brasileiro ampliará o cruzamento de dados
A Lei Complementar nº 214/2025 também prevê o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funcionará como identificador nacional dos imóveis urbanos e rurais. O sistema deverá integrar e sincronizar informações cadastrais, permitindo maior conexão entre dados mantidos por cartórios, municípios, órgãos públicos e administrações tributárias.
A implementação ocorrerá de forma escalonada, começando por órgãos federais, Distrito Federal, capitais e serviços notariais e registrais, antes de alcançar os demais entes públicos. Com informações mais integradas, a Receita Federal e outros fiscos poderão acompanhar com maior precisão operações envolvendo imóveis, empresas e seus proprietários.
Empresas devem revisar estruturas patrimoniais
Com a chegada dos novos tributos, a análise de imóveis cedidos gratuitamente não poderá ficar restrita ao Imposto de Renda. Empresas e profissionais contábeis precisarão considerar a origem do imóvel, os créditos eventualmente aproveitados, sua finalidade econômica e os documentos que formalizam o uso pelos sócios ou familiares.
Holdings patrimoniais devem aproveitar o período de transição para revisar contratos, registros contábeis, objetos sociais e formas de utilização dos imóveis. Como a incidência dependerá das particularidades de cada operação, a avaliação técnica individualizada será importante para adequar o planejamento às novas regras e reduzir o risco de questionamentos ou autuações fiscais.
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