Decisão da 2ª Vara da Fazenda Pública permitiu o registro dos imóveis sem pagamento prévio do imposto. Caso é abordado em análise jurídica publicada no Migalhas sobre a imunidade tributária na formação do capital social.
Uma decisão liminar da 2ª Vara da Fazenda Pública de Vila Velha, no Espírito Santo, suspendeu os efeitos de um indeferimento administrativo do município e impediu, naquele momento processual, a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para o capital social de uma holding familiar. Conforme análise da advogada Bruna Rocha publicada no portal Migalhas em 22 de junho de 2026, a controvérsia envolve os limites da imunidade tributária prevista na Constituição para bens incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital social.
No caso, a holding havia sido constituída para gestão, administração e fruição de patrimônio imobiliário próprio. O município de Vila Velha havia negado administrativamente o pedido de imunidade sob o argumento de que o objeto social da empresa incluía atividades de compra, venda e aluguel de imóveis próprios.
Entenda a discussão sobre o ITBI
O ITBI é um imposto municipal relacionado à transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas. A Constituição Federal, porém, estabelece hipótese de imunidade para a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social, conforme o artigo 156, § 2º, inciso I.
A integralização de capital ocorre quando o sócio transfere dinheiro, imóveis ou outros bens para compor o capital da empresa. No contexto de uma holding familiar, imóveis anteriormente registrados em nome das pessoas físicas podem ser transferidos para a pessoa jurídica com a finalidade de centralizar a administração patrimonial.
Segundo a análise publicada no Migalhas, a controvérsia aparece quando municípios consideram que atividades relacionadas à compra, venda ou locação de imóveis seriam suficientes para afastar a imunidade. O artigo sustenta que a ressalva constitucional relacionada à atividade imobiliária preponderante deve ser analisada de forma distinta da transferência realizada especificamente para formação do capital social.
Liminar autorizou registro dos imóveis
Ao analisar o pedido apresentado em mandado de segurança, o juízo de Vila Velha considerou plausível a tese defendida pelo contribuinte e suspendeu os efeitos do indeferimento administrativo. A decisão também impediu a cobrança do ITBI sobre a operação enquanto a controvérsia é examinada judicialmente.
Além disso, a liminar autorizou o registro dos imóveis em nome da holding familiar independentemente da comprovação do pagamento prévio do imposto. A medida é relevante porque a exigência tributária pode impedir a conclusão do registro da transferência perante o Cartório de Registro de Imóveis.
A decisão citada é liminar e, portanto, foi concedida durante o andamento do processo, não correspondendo, por si só, ao julgamento definitivo da controvérsia. O caso mencionado no artigo tramita sob o número 5021814-68.2026.8.08.0035.
STF definiu limite relacionado ao capital social
Outro ponto abordado é o Tema 796 da repercussão geral do Supremo Tribunal Federal (STF). A tese fixada pelo tribunal estabelece que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Na prática, o entendimento diferencia a parcela destinada efetivamente à formação do capital social de eventual valor excedente. Por isso, a relação entre o valor atribuído aos imóveis e o montante do capital integralizado é um elemento relevante na estruturação da operação.
O artigo também destaca que a Lei 9.249/1995 permite que pessoas físicas transfiram bens e direitos para pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, pelo valor constante na declaração de bens ou pelo valor de mercado. Regra correspondente também é mencionada no Decreto 9.580/2018.
Base de cálculo também pode gerar controvérsia
Mesmo nos casos em que existe discussão sobre a incidência do ITBI, a definição da base de cálculo deve observar procedimento próprio. O artigo cita o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado e somente pode ser afastado pelo Fisco mediante processo administrativo regular.
Esse entendimento impede, segundo a tese firmada pelo STJ, que um valor de referência seja utilizado automaticamente para substituir a declaração do contribuinte sem a adoção do procedimento administrativo adequado.
No processo de Vila Velha, também houve depósito judicial do valor discutido. Conforme relatado no artigo, o mecanismo encontra previsão no artigo 151, inciso II, do Código Tributário Nacional e suspende a exigibilidade do crédito tributário enquanto a questão permanece sob análise judicial.
Estruturação da holding exige atenção aos critérios
A análise ressalta que a discussão sobre imunidade não significa que qualquer transferência de imóveis para uma holding fique automaticamente livre de tributação. A operação deve ser formalmente estruturada, com identificação dos bens integralizados, contrato social adequado, compatibilidade entre os valores envolvidos e apresentação da documentação exigida perante o município e o registro imobiliário.
O caso de Vila Velha amplia o debate sobre o tratamento tributário da integralização de imóveis em holdings familiares, mas a natureza liminar da decisão torna importante acompanhar o andamento do processo. Para famílias e empresas que utilizam esse tipo de estrutura patrimonial, os limites do capital efetivamente integralizado e a forma jurídica adotada para a transferência permanecem aspectos centrais na análise do ITBI.
Fonte: Migalhas
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