Mudanças na cobrança de IBS e CBS atingem imóveis alugados por empresas e também podem alcançar pessoas físicas com mais de três imóveis e receita superior a R$ 240 mil por ano.
A reforma tributária sobre o consumo, que instituiu a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), também altera o cenário para proprietários de imóveis que recebem renda com locação. Segundo análise divulgada pela Associação Comercial e Industrial de Araçatuba (ACIA), com base em informações de especialistas em planejamento tributário, holdings patrimoniais poderão ter a incidência de IBS e CBS sobre o valor bruto dos aluguéis, além da manutenção do IRPJ e da CSLL.
A mudança será implementada de forma gradual, seguindo o cronograma de transição da reforma. Nesse período, contratos que atendam às condições previstas poderão contar com alíquotas reduzidas, enquanto contratos posteriores estarão sujeitos à aplicação progressiva das novas regras.
Diferença entre pessoa física e holding pode diminuir
Atualmente, uma pessoa física que recebe aluguel pode pagar Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) de até 27,5% sobre a renda bruta, conforme o cenário apresentado pela fonte. Já uma holding patrimonial enquadrada no Lucro Presumido e beneficiada pelo regime de transição pode apresentar uma carga aproximada de 15%, considerando cerca de 11,33% de IRPJ e CSLL e 3,65% de IBS e CBS durante o período de alíquotas reduzidas.
A diferença, portanto, pode ser relevante para proprietários que utilizam estruturas societárias para administrar patrimônio imobiliário. Com a entrada progressiva do IBS e da CBS em suas alíquotas plenas, porém, essa vantagem tende a diminuir, dependendo das alíquotas que serão definidas pelos estados e municípios.
A análise consultada não apresenta os percentuais finais do IBS aplicáveis a cada localidade. Por isso, a comparação definitiva entre pessoa física e holding dependerá também da regulamentação e da definição das alíquotas correspondentes.
Pessoas físicas também poderão recolher IBS e CBS
Outra alteração relevante envolve proprietários que mantêm imóveis diretamente em seu nome. De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física pode ser considerada contribuinte de IBS e CBS quando tiver receita anual de locação superior a R$ 240 mil, equivalente a R$ 20 mil por mês, e possuir mais de três imóveis distintos alugados.
Na prática, a regra reduz parte da diferença tributária existente entre a pessoa física e a holding patrimonial. Proprietários que ultrapassarem simultaneamente os critérios previstos terão de considerar os novos tributos no planejamento da renda obtida com os imóveis.
Mesmo nesse cenário, a análise aponta que a holding pode continuar apresentando vantagens para proprietários com receitas elevadas de aluguel. Além da tributação, a estrutura societária pode ser utilizada em estratégias de organização patrimonial e sucessória, incluindo mecanismos como doação de cotas com reserva de usufruto e planejamento relacionado ao ITCMD.
Data dos contratos ganha importância
Um dos principais pontos de atenção durante a transição é a data em que os contratos de locação foram formalizados. Conforme a análise publicada pela ACIA, contratos celebrados antes de 31 de dezembro de 2025 podem se enquadrar nas regras de transição com alíquotas reduzidas, desde que atendidos os demais requisitos.
Já os contratos firmados depois dessa data estarão sujeitos às alíquotas plenas progressivas previstas no processo de implementação da reforma. Isso pode elevar o custo tributário incidente sobre a receita de aluguel ao longo da transição.
Outro aspecto destacado é a existência de contratos informais ou verbais. A recomendação é verificar a situação documental das locações, pois a ausência de contrato escrito pode dificultar o enquadramento no regime de transição e aumentar os riscos fiscais. A fonte, contudo, não detalha quais seriam as penalidades específicas para contratos não formalizados.
Planejamento deve considerar custos e sucessão
Diante das mudanças, especialistas recomendam que proprietários e investidores imobiliários façam uma comparação individualizada entre a manutenção dos imóveis como pessoa física e a utilização de uma holding patrimonial.
O cálculo não deve considerar apenas os tributos incidentes sobre os aluguéis. Também precisam ser avaliados os custos de manutenção da empresa, o regime tributário adotado, as regras de transição e os possíveis benefícios relacionados à governança e ao planejamento sucessório.
A análise também destaca a importância de acompanhar o cronograma de implementação da reforma e as regulamentações complementares. Como a definição das alíquotas do IBS envolve estados e municípios, o impacto final poderá variar conforme a localidade dos imóveis.
Cenário exige revisão das estruturas patrimoniais
A reforma tributária introduz novas variáveis no planejamento de quem obtém renda com imóveis alugados. Para holdings patrimoniais, a incidência progressiva de IBS e CBS pode elevar a carga tributária, enquanto a possibilidade de tributação de determinadas pessoas físicas também reduz parte da diferença existente entre os dois modelos.
Nesse contexto, a escolha entre manter imóveis diretamente em nome do proprietário ou utilizar uma estrutura societária passa a depender de uma análise mais ampla, que considere tributação, contratos, custos administrativos e planejamento sucessório. A recomendação apresentada pela fonte é revisar as estruturas existentes e acompanhar as regulamentações antes de tomar decisões patrimoniais.
Fonte: Aciara
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