Decisão do Supremo Tribunal Federal estabelece imunidade tributária para empresas do setor imobiliário, mas mantém a cobrança sobre valores que ultrapassem o capital integralizado.
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário têm direito à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao receber propriedades destinadas à integralização de capital social. A decisão, divulgada pelo portal InvestNews em 20 de outubro de 2026, estabelece um entendimento nacional sobre a cobrança do tributo municipal e pode beneficiar empresas utilizadas para administração de imóveis e organização do patrimônio familiar.
O julgamento, registrado como Tema 1.348, possui repercussão geral, o que significa que juízes e tribunais de todo o país deverão seguir o entendimento estabelecido pelo Supremo.
A imunidade, entretanto, não é irrestrita. O benefício alcança o valor efetivamente destinado ao capital social da empresa, enquanto eventuais quantias excedentes continuam sujeitas à cobrança do imposto.
Entenda o que mudou com a decisão do STF
O ITBI é um imposto municipal cobrado em determinadas operações de transferência de imóveis. Pela Constituição Federal, a transmissão de propriedades para integralização de capital social pode ocorrer sem a incidência desse tributo.
Até então, muitas prefeituras interpretavam que empresas cuja atividade principal estivesse relacionada à compra, venda ou locação de imóveis não poderiam utilizar essa imunidade.
Essa interpretação afetava especialmente holdings patrimoniais, estruturas empresariais frequentemente constituídas para administrar imóveis e organizar a sucessão de bens familiares.
No julgamento, o relator, ministro Edson Fachin, defendeu que a exceção constitucional relacionada às atividades imobiliárias não se aplica à integralização de capital, mas a outras operações societárias, como fusões, incorporações e cisões.
O entendimento foi acompanhado pela maioria dos ministros, enquanto Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram posições divergentes.
Com a decisão, o ramo de atuação da empresa deixa de ser um impedimento para a imunidade tributária na integralização de imóveis ao capital social.
Valor do imóvel continua determinante para cobrança do imposto
Embora a decisão represente uma mudança importante para holdings imobiliárias, o STF manteve uma limitação já estabelecida anteriormente.
A imunidade vale apenas para a parcela do imóvel efetivamente destinada à formação ou ao aumento do capital social.
Caso uma propriedade seja transferida por um valor superior ao capital integralizado, a diferença poderá ser tributada pelo município.
Um exemplo apresentado na reportagem do InvestNews ajuda a compreender a regra.
Se um sócio transfere um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão para uma empresa, mas apenas R$ 500 mil são destinados à integralização do capital social, os R$ 700 mil restantes ficam sujeitos à cobrança do ITBI.
Nesse cenário, a imunidade alcança os R$ 500 mil efetivamente incorporados ao capital da empresa, enquanto o valor excedente permanece tributável.
A interpretação segue o entendimento firmado pelo STF em 2020, quando a Corte estabeleceu limites para o benefício constitucional.
Prefeituras ainda poderão fiscalizar operações imobiliárias
A decisão não impede que os municípios fiscalizem transferências patrimoniais realizadas por empresas e seus sócios.
Conforme destacado na reportagem, o voto vencedor incorporou uma ressalva apresentada pelo ministro Cristiano Zanin, permitindo que prefeituras questionem operações quando existirem provas de simulação ou fraude.
Isso significa que estruturas empresariais utilizadas artificialmente para evitar a tributação poderão continuar sendo investigadas e contestadas.
Outro ponto de atenção envolve a diferença entre o valor do imóvel informado na declaração de Imposto de Renda e seu valor de mercado.
Segundo Francisco Paludo, advogado tributário e sócio da Tahech Advogados, a legislação permite que pessoas físicas transfiram imóveis para empresas utilizando o valor declarado no Imposto de Renda ou o valor de mercado.
Para o especialista, quando todo o valor atribuído à propriedade é destinado ao capital social, existem fundamentos para defender a imunidade integral do ITBI.
Entretanto, Maristela Ferreira de Souza Miglioli, advogada do Ciari Moreira Advogados, alerta que valores muito inferiores aos praticados no mercado podem ser questionados pelas administrações municipais.
A divergência demonstra que, apesar da definição do STF sobre a atividade empresarial, ainda existem discussões sobre os critérios utilizados para avaliar os imóveis.
Quem já pagou ITBI poderá solicitar restituição
Uma das consequências mais relevantes da decisão envolve contribuintes que pagaram ITBI ao transferir propriedades para holdings ou empresas imobiliárias.
De acordo com Caio Cesar Ruotolo, tributarista e sócio do Silveira Advogados, é possível solicitar a restituição de valores pagos nos últimos cinco anos.
O pedido poderá ser realizado administrativamente junto à prefeitura responsável pela cobrança ou por meio de ação judicial.
Contudo, a devolução não será automática. Cada situação deverá ser analisada individualmente, considerando as características da operação e os valores envolvidos.
Especialistas também destacam que ainda existe a possibilidade de os municípios solicitarem ao STF a modulação dos efeitos da decisão.
Esse procedimento permite estabelecer limites temporais para a aplicação de um julgamento, o que pode influenciar o direito à restituição em determinadas situações.
Segundo a reportagem, o Supremo ainda não havia estabelecido restrições temporais aos efeitos do entendimento, mas a possibilidade de novos questionamentos permanece.
Holdings patrimoniais ganham maior segurança jurídica
A decisão é considerada relevante para famílias e empresas que utilizam holdings como instrumentos de administração patrimonial e planejamento sucessório.
Essas estruturas permitem concentrar imóveis em uma pessoa jurídica, facilitando determinadas operações de gestão e organização de bens.
Segundo estimativa da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), mencionada no julgamento, existem mais de 100 mil holdings patrimoniais no Brasil, com base em dados atribuídos à Receita Federal.
Para os especialistas consultados pelo InvestNews, a definição do STF reduz a insegurança jurídica relacionada à cobrança do ITBI na integralização de imóveis por empresas do setor imobiliário.
Entretanto, a decisão não elimina a necessidade de planejamento tributário.
Dependendo da forma como a transferência é estruturada, poderão existir consequências relacionadas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital e à própria avaliação dos imóveis.
Especialistas recomendam atenção à documentação e aos valores
Para quem pretende constituir uma holding, os advogados destacam a importância de organizar corretamente os documentos e definir os critérios de avaliação dos bens.
Entre os principais cuidados estão a compatibilidade entre o valor transferido e o capital integralizado, a regularidade do contrato social, a manutenção de matrículas e certidões atualizadas e a avaliação dos possíveis efeitos tributários.
Também é necessário observar que fusões, incorporações, cisões e determinadas operações de extinção envolvendo empresas imobiliárias continuam sujeitas às regras de incidência do ITBI.
A decisão do Supremo representa, portanto, um avanço na definição das condições para a imunidade tributária na transferência de imóveis para empresas.
Para proprietários, investidores e famílias que administram patrimônio imobiliário, o novo entendimento oferece maior previsibilidade jurídica, mas exige atenção à estruturação das operações e aos limites estabelecidos pela legislação.
Fonte: investnews
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