Advogado Heltonn Gomes afirma que a estrutura pode organizar imóveis, reduzir legalmente a carga tributária sobre receitas de locação e diminuir custos e dificuldades no processo de transmissão patrimonial.
A criação de uma holding imobiliária pode ser uma alternativa para famílias que buscam organizar seus imóveis, planejar a sucessão patrimonial e avaliar formas legais de reduzir a tributação incidente sobre receitas de aluguéis. Conforme informações apresentadas pelo advogado Heltonn Gomes, sócio-proprietário do escritório Nunes & Gomes, durante entrevista ao quadro Explicando Direito, do programa Microfone Aberto, da Massa FM, a viabilidade do modelo depende das características específicas de cada patrimônio e da situação familiar.
A holding imobiliária funciona como uma empresa constituída para concentrar e administrar imóveis que anteriormente estavam registrados diretamente em nome de uma pessoa ou de integrantes de uma família. Com a estruturação, os bens passam a integrar o patrimônio da pessoa jurídica, permitindo que sua administração seja realizada dentro das regras estabelecidas pela empresa.
Segundo Gomes, esse tipo de organização não está limitado a empresários ou famílias com patrimônios elevados. Até mesmo a existência de um único imóvel pode justificar uma análise de viabilidade, embora os gastos relacionados à constituição e à manutenção da empresa precisem ser considerados antes da decisão.
Tributação dos aluguéis pode ser menor
Um dos pontos destacados pelo advogado está relacionado à tributação dos rendimentos obtidos com locações. Quando os aluguéis são recebidos diretamente por uma pessoa física, o Imposto de Renda pode chegar a 27,5%, dependendo da renda tributável do contribuinte.
Na estrutura apresentada durante a entrevista, quando a receita de aluguel é recebida por uma holding, a carga tributária pode ficar entre 11% e 14%. Os percentuais, porém, variam conforme o regime tributário adotado, o faturamento e outras características da empresa.
A diferença pode representar uma redução relevante da carga tributária em determinadas situações, mas não significa isenção de impostos. Segundo Gomes, trata-se de uma alteração na forma de enquadramento tributário, que deve ser analisada individualmente antes da criação da pessoa jurídica.
Planejamento pode organizar transmissão aos herdeiros
A holding também pode ser utilizada no planejamento sucessório. De acordo com o advogado, uma das possibilidades é a transferência de cotas da empresa aos filhos ainda em vida, enquanto os fundadores mantêm o usufruto e o controle sobre o patrimônio.
Nesse modelo, o contrato social pode estabelecer regras relacionadas à administração das cotas e dos imóveis. Entre as medidas mencionadas estão mecanismos que permitem a retomada das participações em determinadas circunstâncias e restrições destinadas a impedir a venda de cotas sem conhecimento dos demais integrantes da família.
A estrutura também permite que os herdeiros já estejam formalmente vinculados à empresa. Dessa forma, em caso de falecimento do fundador, eles podem assumir a administração sem que toda a gestão patrimonial fique necessariamente paralisada durante um processo de inventário.
Inventário pode gerar despesas elevadas
Durante a entrevista, Gomes apresentou como exemplo o caso de uma família atendida pelo escritório que enfrenta custo superior a R$ 400 mil para finalizar um inventário. Como os herdeiros não possuem esse valor disponível em dinheiro, parte dos bens poderá precisar ser vendida para pagar impostos e outras despesas relacionadas ao procedimento.
Segundo o advogado, caso os imóveis daquela família específica tivessem sido organizados previamente em uma holding, o custo tributário poderia ficar entre R$ 30 mil e R$ 40 mil. A diferença em relação ao valor superior a R$ 400 mil citado no inventário ultrapassaria R$ 360 mil naquele caso.
Gomes ressaltou, entretanto, que esses valores não podem ser aplicados como regra a outros patrimônios. Os custos dependem dos bens envolvidos, do estado, do município e das condições específicas de cada família.
O planejamento antecipado também pode diminuir a necessidade de venda emergencial de imóveis para custear o processo sucessório. Durante um inventário, determinados bens podem ficar temporariamente indisponíveis e sua negociação pode depender de autorização judicial, aumentando a complexidade e o tempo necessário para a transmissão do patrimônio.
Transferência de imóveis envolve impostos
A constituição de uma holding exige atenção aos tributos envolvidos na transferência do patrimônio. A incorporação dos imóveis à pessoa jurídica pode resultar na incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja cobrança é de competência municipal.
Segundo Gomes, existem situações em que pode ser reconhecida a imunidade ou a não incidência do ITBI. Essa possibilidade, entretanto, depende da atividade exercida pela empresa e das particularidades de cada operação.
Outro tributo que precisa ser considerado é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). A cobrança pode ocorrer quando as cotas da holding são doadas aos herdeiros.
Por isso, a estruturação deve considerar simultaneamente o contrato social, os impactos tributários da transferência dos bens e a relação entre os membros da família.
Viabilidade depende de análise individual
O advogado alerta que a holding imobiliária não deve ser constituída apenas com base em modelos genéricos. Fatores como quantidade e valor dos imóveis, existência de filhos, renda proveniente das locações e eventuais conflitos entre herdeiros podem modificar a estrutura mais adequada.
Antes da abertura da empresa, a orientação apresentada é realizar uma simulação dos custos e benefícios. O levantamento deve considerar as despesas para transferência dos imóveis, os gastos necessários para manter a pessoa jurídica e a possível economia com tributos e procedimentos sucessórios.
Somente após essa análise é possível avaliar se a holding representa uma alternativa financeiramente vantajosa e adequada para determinada família.
Fonte: RCN67
0 comentário