Decisão tomada por oito votos a dois beneficia contribuintes e esclarece que a imunidade tributária também alcança empresas cuja atividade principal envolve compra, venda e locação de imóveis.
O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, um julgamento que afasta a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social de empresas, inclusive holdings com atividades predominantemente imobiliárias. Conforme análise publicada pelo portal Migalhas, a decisão foi tomada por oito votos a dois e representa um avanço para contribuintes que utilizam estruturas empresariais na administração e organização de patrimônios.
O julgamento ocorreu no âmbito do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108/SP, relacionado ao Tema 1.348 de repercussão geral. Segundo o advogado tributarista Caio César Morato, autor da análise, o entendimento deverá orientar os processos judiciais em andamento que discutem a incidência do imposto nessas operações.
Decisão beneficia empresas com atividades imobiliárias
A principal questão analisada pelo STF envolvia a possibilidade de cobrança do ITBI quando imóveis são transferidos para compor o capital social de pessoas jurídicas que desenvolvem atividades predominantemente imobiliárias.
Nesse grupo estão empresas cuja principal fonte de receita está relacionada à compra, venda, administração ou locação de imóveis. Conforme explicado na publicação, a atividade imobiliária é considerada preponderante quando representa mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica.
Oito ministros votaram favoravelmente aos contribuintes: Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli.
Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram votos contrários. Com isso, o julgamento terminou com maioria favorável ao reconhecimento da imunidade tributária nas condições analisadas.
Entenda como funciona a imunidade do ITBI
O ITBI é um imposto municipal relacionado à transmissão de bens imóveis. Entretanto, a Constituição Federal de 1988 estabelece, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, uma hipótese de imunidade tributária para a incorporação de bens ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital.
Na prática, a integralização ocorre quando um sócio utiliza determinado bem, como um imóvel, para compor o capital social de uma empresa, em vez de realizar exclusivamente uma contribuição em dinheiro.
Segundo a análise publicada no Migalhas, diversos municípios adotavam interpretações restritivas dessa proteção constitucional, especialmente nos casos em que a empresa receptora dos imóveis desenvolvia atividades imobiliárias.
A controvérsia resultou em disputas judiciais envolvendo contribuintes e administrações municipais. Com o julgamento do Tema 1.348, o STF esclareceu que a imunidade também alcança a integralização de imóveis em empresas cuja atividade imobiliária seja preponderante.
Julgamento complementa entendimento estabelecido em 2020
A discussão sobre o ITBI na integralização de imóveis já havia sido examinada pelo Supremo Tribunal Federal em setembro de 2020, durante o julgamento do Recurso Extraordinário 796.376, correspondente ao Tema 796 de repercussão geral.
Naquela ocasião, o tribunal estabeleceu que a imunidade tributária não alcança o valor dos imóveis que ultrapassar o montante destinado à integralização do capital social.
Isso significa que, quando parte do valor de um imóvel é destinada ao capital social e outra parcela é registrada em reserva de capital ou em outra conta patrimonial, a imunidade não se estende automaticamente ao valor excedente.
Durante aquele julgamento, o ministro Alexandre de Moraes também apresentou entendimento favorável à aplicação da imunidade às empresas com atividades predominantemente imobiliárias.
Entretanto, como os demais integrantes da Corte não haviam se manifestado especificamente sobre esse ponto, a questão continuou provocando divergências e novos processos judiciais.
O julgamento concluído em outubro de 2026 buscou solucionar justamente essa controvérsia.
Holdings imobiliárias podem ser beneficiadas
As holdings imobiliárias são estruturas empresariais utilizadas para concentrar, organizar e administrar bens imóveis pertencentes a pessoas físicas, famílias ou grupos empresariais.
Essas empresas podem desenvolver atividades relacionadas à locação, compra, venda e gestão de propriedades, além de serem utilizadas no planejamento patrimonial e sucessório.
De acordo com Caio César Morato, a utilização dessas estruturas pode proporcionar vantagens administrativas, facilitar a organização dos bens e contribuir para processos de sucessão patrimonial.
A decisão do STF é relevante porque esclarece o tratamento tributário aplicável à transferência de imóveis destinados à formação do capital social dessas empresas.
Com o reconhecimento da imunidade mesmo nas situações de atividade imobiliária preponderante, contribuintes passam a contar com um entendimento judicial mais definido sobre uma das etapas de constituição e organização dessas sociedades.
Isso não significa, entretanto, que qualquer transferência imobiliária realizada por uma holding esteja automaticamente livre de tributação. A decisão analisada trata especificamente da integralização de imóveis ao capital social, observados os limites constitucionais e o entendimento anteriormente estabelecido pelo STF.
Reforma tributária amplia importância do planejamento patrimonial
A decisão também ocorre em um contexto de mudanças na legislação tributária brasileira.
Conforme destacado na publicação, a Lei Complementar 227/2026 integra esse cenário de transformações, com alterações relacionadas à tributação patrimonial, incluindo questões envolvendo ITBI, Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Essas mudanças têm ampliado a atenção de empresários, investidores e famílias para os efeitos tributários da organização e transmissão de seus patrimônios.
Nesse contexto, o esclarecimento sobre a incidência do ITBI oferece maior previsibilidade para operações de integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas.
A definição também poderá influenciar processos judiciais existentes e reduzir controvérsias entre contribuintes e municípios sobre o alcance da imunidade constitucional.
Decisão traz maior segurança jurídica aos contribuintes
O julgamento representa uma definição importante para empresas e pessoas físicas que pretendem organizar imóveis por meio de holdings ou outras estruturas societárias.
Ao reconhecer a imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social, independentemente da atividade imobiliária preponderante da empresa, o STF estabelece uma orientação relevante para o planejamento patrimonial.
A expectativa apresentada na análise jurídica é que o entendimento contribua para reduzir disputas judiciais e proporcionar maior segurança na realização dessas operações.
Para contribuintes que pretendem constituir holdings imobiliárias ou transferir imóveis para sociedades já existentes, a distinção entre integralização de capital e outras modalidades de transferência permanece essencial para avaliar corretamente os efeitos tributários de cada operação.
Fonte: migalhas
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